VAUBAN EXECUTIVE SEARCH, RECRUTEMENT DE CADRES DIRIGEANTS SUR LES SECTEURS FINANCE – INVESTISSEMENT - IMMOBILIER - LIFE SCIENCES - CORPORATE
Les investisseurs immobiliers, que ce soient des personnes physiques ou morales, n’ont pas forcément le temps ni les compétences financières requis pour la bonne gestion de leur parc immobilier. Malgré sa réputation solide, l’immobilier n’est pas exempt de risques et reste soumis aux aléas du marché et de la conjoncture économique. Pour réduire la prise de risques et améliorer la rentabilité de leurs actifs, les investisseurs peuvent faire appel aux services d’une société de gestion d’actifs immobiliers, où l’un de leurs principaux interlocuteurs sera l’asset manager.
Pour commencer, il est important de correctement cerner ce que recouvre le terme asset manager en France. Ce terme anglophone ne représente pas exactement le même métier aux Etats-Unis qu’en France.
Aux USA, l’asset manager peut aussi être appelé portfolio manager et il s’occupe principalement de gérer les actifs financiers de ses clients. Il les aide à déterminer une stratégie d’investissements financiers (actions, obligations, biens immobiliers), évalue la prise de risque qu’ils sont prêts à accepter, et ensuite se charge de gérer leur portefeuille. Il peut prendre des décisions d’achat et de vente sans consulter le client (contrairement au broker), mais doit se tenir aux limites fixées par le client. Comme il représente le client sur le marché financier, l’asset manager est responsable de la bonne conduite des opérations.
En France, l’asset management est surtout utilisé dans le domaine immobilier. Au sein de la société de gestion d’actifs, il travaille ensemble avec des investment managers, des portfolio managers, des property managers ou encore des facility managers.
Le but de l’asset manager immobilier est de gérer un portefeuille de biens immobiliers et d’en assurer la valorisation et l’optimisation. Pour ce faire, il gère les aspects commerciaux, administratifs et financiers de l’ensemble des biens sous sa responsabilité. Il est considéré comme le représentant du propriétaire investisseur.
Lorsque l’asset manager rencontre son client en début de mission, il doit avant tout établir un bon contact de confiance et mettre en place les bases d’un travail de concert. L’asset manager évalue la valeur des biens immobiliers présents dans le portefeuille, ainsi que la façon dont les évolutions prévues du marché peuvent affecter cette valeur. En fonction de la valeur et des risques encourus, l’asset manager détermine une stratégie patrimoniale avec son client.
Entre différentes sociétés de gestion d’actifs, le rôle précis de l’asset manager peut varier. Dans certains cas il se contente de conseiller, dans d’autres il aura un mandat pour effectuer certaines opérations lui-même, fonctionnant alors comme un investment manager.
Au minimum, l’asset manager conseillera ses clients sur les opportunités d’investissements : achats, ventes, travaux de rénovation ou de transformation. Il doit également le conseiller dans l’affectation des biens immobiliers : quel loyer demander, quel bien affecter au logement, au commerce ou à usage professionnel…
Si le client effectue les investissements lui-même, l’asset manager l’épaulera dans la réalisation de toutes ses opérations. Fin connaisseur du marché, des règles et de la finance, l’asset manager immobilier accompagne son client dans les achats, les cessions, mais aussi dans l’établissement des déclarations fiscales.
L’asset manager doit gérer la trésorerie des investissements en biens immobiliers au sein du portefeuille, ou au moins s’assurer de sa bonne tenue. Il doit également suivre tous les aspects financiers liés aux investissements, comme la gestion des crédits hypothécaires et leur éventuelle renégociation en fonction des évolutions de la situation financière. Tous les aspects juridiques liés aux investissements doivent également être suivis par l’asset manager.
Bien entendu, le client doit être tenu au courant de toute évolution au sein de son portefeuille. L’asset manager se charge de cette mission d’information, bien que dans certaines sociétés un portfolio manager prendra cette mission à sa charge.
Ce métier de l’investissement immobilier requiert toutes les connaissances liées à l’immobilier : évaluation de la valeur des biens, estimation du coût des travaux, règles urbanistiques, taxation, méthodes d’investissements. Il doit parfaitement connaître le marché de l’immobilier et ses aspects financiers, ainsi que toute la législation l’accompagnant et pouvant influencer les choix d’investissement (ex : Loi Pinel). Grâce à ces connaissances, l’asset manager pourra réaliser des plans d’investissement correspondant aux attentes des clients, tout en utilisant les ficelles du métier pour optimiser le rendement.
En ce qui concerne ses compétences, l’asset manager doit être une personne responsable dotée d’un bon relationnel. Sa réussite professionnelle dépend de sa capacité à comprendre et suivre les besoins exacts de ses clients. S’il prend trop de risques ou pas assez, il pourrait perdre ses clients et souffrir de mauvaises réputations. Dès que le cadre de sa mission est fixé, l’asset manager doit également faire preuve d’un certain sens de l’initiative et travailler de manière proactive. Il doit constamment surveiller les évolutions du marché, repérer les nouvelles opportunités (constructions neuves) et rapidement en évaluer le potentiel.
L’asset manager doit également avoir un certain talent de négociateur. Celui-ci lui sera utile lorsqu’il accompagnera le client à travers ses démarches d’investissement. Fin négociateur, l’asset manager permettra au client d’obtenir des biens immobiliers au meilleur prix, ou d’éviter certains pièges. Il devra également négocier et renégocier les emprunts hypothécaires. Ce talent de négociation sera également très utile vis-à-vis du client. Il arrive souvent que l’asset manager repère des opportunités que le client ne comprend pas, par manque de culture économique, fiscale, juridique. Dans ce cas, l’asset manager devra se montrer convaincant, clair et doté d’un esprit de synthèse pour expliquer en termes compréhensibles par le client et, in fine, le convaincre de réaliser l’investissement.
En France, un asset manager peut débuter auprès d’une société de gestion d’actifs en espérant un salaire annuel brut de 35.000 à 50.000 euros. En prenant de l’expérience et en gagnant en renommée, l’asset manager senior pourra viser les 100.000 euros bruts annuels. L’asset manager accède à son poste après une solide formation commerciale et/ou immobilier avec spécialisation en asset management, niveau Bac+5. Sa carrière peut se poursuivre en devenant fund manager (gestion plus large d’actifs et de fonds) ou diriger un service d’investissements.
